Меж тем, дело это очень выгодное, так как как разов кабинетов ныне в столице не хватает.
Без формальностей
В русские времена офисные строения строились в главном для муниципальных учреждений и различного рода НИИ. Но такие строения абсолютно не приспособлены для работы маленьких компаний. В заключительные годы ситуация изменяется: практически в каждой новостройке на первом и втором этажах предусмотрены площади под кабинеты. Но, во-1-х, стоимость аренды этих помещений достаточно высока, а во-2-х, их пока очевидно недостаточно. Поэтому, по словам риэлторов, квартира-офис приносит собственному владельцу-арендодателю в полтора-два раза больше заработка, ежели подобная жилплощадь, используемая по прямому назначению.
Существует несколько способов сдачи жилища под контору. Самый обычный — делать это, так сказать, неофициально. Но, как говорят специалисты, в данном случае почти все будет зависеть от арендатора. Ведь компания фирме рознь. Одно дело, когда идет речь, скажем, о диспетчерской службе таксо, где люд работает на телефоне, либо маленький редакции, и совершенно иное — ежели это, к примеру, приватная нотариальная контора, что подразумевает веское количество гостей. Заключительный вариант опасен, так как посреди соседей, ворчливых тем, что владелец квартиры преобразовал ее в проходной двор, полностью могут найтись «доброжелатели», которые сообщат куда идет. Тогда и солидная порция проблем от налоговой и иных городских служб такому собственнику обещана. Власти взыскательно контролируют сходственные вещи, принуждая владельцев квартирных кабинетов переводить жилплощадь в нежилой фонд, ведь коммунальные тарифы для коммерческих организаций, занимающих помещения в жилых домах веско выше, чем для народонаселения. Так что во избежание заморочек с жителями соседних квартир придется заранее с ими договориться, часто подкрепляя свою просьбу соблюдать конспирацию предопределенной материальной компенсацией. В остальном же дело сводится к косметическому ремонту да установке доп электророзеток для подключения оргтехники. И пожалуйста, снимайте пенки…
Меняем профиль
Легальный метод стать обладателем офисных площадей, когда жилище переводится в нежилой фонд, по словам риэлторов, дает еще больше способностей и потенциально великую выгоду. Но этот процесс очень длителен и труден ввиду запутанности работающего законодательства. Так, в Жилищном кодексе записано, что перевод подходящих для жизни жителей нашей планеты помещений в нежилой фонд не разрешается. Такие деяния могут исполняться только в необыкновенных вариантах по решению областных либо городских исправных советов. Но что является необыкновенными вариантами, закон не объясняет. А перевод в нежилой фонд помещений в домах, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам, не разрешается вообщем ни при каких критериях. . . Дивиться не приходится, так как работающий кодекс был принят еще в 1984 году, когда такового понятия, как приватная собственность на недвижимость вообщем не было.
Совместно с тем на практике в нежилой фонд квартиры переводят по последующим основаниям. Во-1-х, методом признания помещения « в силу тех либо других обстоятельств » негодным к проживанию и, во-2-х, вследствие конфигурации многофункционального назначения жилого помещения в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового профилактики народонаселения.
И в том, и в ином случае надобно соблюдать определенные условия:
– помещение обязано быть расположено в цокольном, подвальном, полуподвальном, на первом либо втором этажах домов, желанно с отдельным входом;
– помещение не будет употребляться для размещения каких-то промышленных производств;
– помещение не является составной долею иного жилого помещения не употребляется в качестве места неизменного проживания жителей нашей планеты.
Для дизайна перевода квартиры в нежилой фонд ее собственник подает подходящее заявление в местную госадминистрацию. К заявлению прилагаются такие документы:
– правоустанавливающие документы на жилище « уговор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. п. »;
– технический паспорт жилого помещения;
– справка из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что в помещении никто не зарегистрирован не проживает;
– письменное согласие владельца многоквартирного дома « ЖЭК, жилищно-строительный кооператив, кондоминиум ».
При всем этом, как говорят специалисты, традиционно конкретно с ЖЭКом посещает больше всего заморочек, которые нередко решаются не совершенно законным методом.
Когда все бумаги собраны, дальше порядок деяний таков:
– собственник жилого помещения обращается в горадминистрацию « КГГА »;
– КГГА дает подходящие поручения:
а » Основному управлению экономики — заключить уговор с владельцем жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры городка;
б » райадминистрации — осмотреть заявление владельца на перевод жилого помещения в нежилое и отдать письмо-согласие с обоснованием необходимости перевода.
Ежели райадминистрация воспринимает положительное решение и посылает КГГА письмо-согласие с обоснованием необходимости перевода, собственник квартиры оплачивает паевой взнос. Потом управление жилищного хозяйства готовит чертеж распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд. Опосля издания такового распоряжения в Бюро технической инвентаризации регится право принадлежности на нежилое помещение.
Как отмечают юристы, к раскаянию, нет документов, которые регламентировали бы сроки принятия решений городскими и районными чиновниками. Потому процесс перевода квартиры в нежилой фонд в лучшем случае занимает три-четыре месяца, и для квартиры средних размеров официально обходится в $800. Но обыкновенные решения тут встречаются изредка, и настоящие расходы, обычно, больше в пару раз. Необыкновенно при обращении в спец компании, которые берутся оперативно решить ваш вопросец. В данном варианте будьте готовы выложить $3-4 тыщи « ежели идет речь о переводе жилища в другой статус в связи со сменой целевого назначения » и до $8 тыщ, ежели помещение необходимо будет признать негодным для жилища. Вообщем, числа эти могут колебаться в зависимости от общей площади квартиры и ее месторасположения. Но, быстрее всего, никакие средства не посодействуют, когда помещение находится в аварийном доме либо здании, являющемся монументом архитектуры.
В среднем же перевод в нежилой фонд квартиры площадью около 50 кв. мтр обойдется в
$3–5 тыс. , из которых главную часть сочиняют обязательный взнос на развитие района, расходы на переделку коммуникаций и пр официальные платежи.
Договор — не бумажка. . .
Желая, как было сказано выше, офисные площади в Киеве ныне нужны, чтоб получать от их наибольший доход, лучше прибегнуть к поддержки экспертов. Превосходно ориентирующихся в ситуации на базаре. Что дотрагивается деятельности разных риэлторских компаний либо брокеров-индивидуалов, предоставляющих посреднические сервисы по доли сдачи в аренду недвижимости, то с ими, непременно, надобно заключать письменный уговор. Это 1-ое и фактически безоговорочное верховодило, которому нужно следовать, необыкновенно ввиду неимения специального законодательного регулирования риэлторских услуг. В таком уговоре необходимо предугадать все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, срок деяния уговора, также ответственность сторон за нарушение его критерий.
Есть и иной метод зафиксировать роль агентства недвижимости в сделке. Так, можнож конкретно в уговоре аренды недвижимости записать несколько пт о посреднике с обязательным указанием стоимости услуг риэлтора « в таком случае заключительный также подписывает данный уговор ».
В контексте общих верховодил дизайна арендных отношений стоит также иметь в виду, что сообразно Гражданскому кодексу уговор аренды недвижимости содержится в письменной форме. Условно его нотариального удостоверения, то кодекс ограничивается в регулировании этого вопросца только общей нормой: уговор быть может нотариально заверен по просьбе одной из сторон. Правда, при сдаче под кабинеты квартир гражданами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности, случаи нотариального заверения уговоров аренды встречаются изредка. С одной стороны, это дозволяет недопустить доп издержек медли и средств на оформление уговора у нотариуса, а с иной – дает возможность арендодателям скрыть доходы не выплачивать установленный законодательством налог. Но во всяком случае арендатор, который желает обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса. Желая не исключено, что по каким-то причинам возможный арендатор может не согласиться с требованиями владельца недвижимости. Что ж, тогда придется отыскивать наименее привередливого клиента. . .
Сергей ЗЛЫДЕНЬ, вице-президент Ассоциации профессионалов по недвижимости Украины:
— Спрос на помещения, подходящие для применения в качестве кабинетов, в Киеве растет, как растет и спрос на сервисы по переводу жилых помещений в нежилой фонд. Таковым образом, можнож разговаривать о формировании отдельного сектора базара коммерческой недвижимости.
В наиблежайшие 3-4 года квартиры, переоборудованные под кабинеты, будут по-прежнему нужны. Тем паче, что помещений, подходящих для такового применения, фактически не остается. Сначала это дотрагивается объектов, владеющих таковыми симпатичными чертами, как размещение в оживленных местах городка, возможность устройства отдельного входа. Данные объекты интересуют сначала представителей мелкого бизнеса.
Роман ВОЗНЫЙ, юрист:
— Приходится констатировать, что законодательство, регулирующее вопросцы перевода жилища в нежилой фонд, именно в данный момент не подходит условиям рыночной экономики. Как следствие, создается фактически образцовая среда для коррупции. Ведь несовершенство правовой базы, понятное дело, на руку различным должностным личикам — от жэковского начальства до чиновников горадминистрации. Можнож длинно перечислять противоречащие друг другу документы и правовые акты, ссылаться на Конституцию, гарантирующую право владельца распоряжаться своим имуществом, но реальное положение вещей от этого, увы, не изменяется. . .
Константин Егоров, Алина Радзиевская