В Петербурге 16 января была в первый раз на публике продана за долги ипотечная квартира. Ранее единичные реализации такового рода, по данным неких изданий, проводились лишь в Москве. Двухкомнатная квартира площадью 56 квадратных метров ушла по стоимости около 2,2 миллиона рублей, позволив заемщику вполне погасить задолженность. На заработки
СМИ диковинно пристально наблюдали за торгами, потому что, сообразно их условиям, заемщик мог положить в кармашек разницу меж стартовой и подкупной ценой. Стартовая стоимость составила 2,234 миллиона рублей - приблизительно столько безызвестный петербуржец и должен был банку"Александровский", работающему по програмке кредитования принадлежащего городку Петербургского ипотечного агентства.

Сообразно законодательству, кредитор имеет право реализовать квартиру, ежели заемщик в течение года нарушил порядок погашения либо просрочил платеж на три месяца. Тут речь шла о кредите сроком на 30 лет, ставке в 14 процентов, и полугоде просрочки, образовавшейся из-за неудач в бизнесе. Клиент банка успел внести лишь начальный взнос в четыресто тыщ рублей. Это принудило неких аналитиков предположить, что на базаре открыт новейший метод заработка.

Вправду, за заключительные полгода на первичном базаре Петербурга квадратный м двухкомнатной квартиры подорожал с 1600 до приблизительно 2100 баксов « некие аналитики в оценках доходили до 2500 баксов за м ».

Покупал квартиру один из 3-х соучастников торгов, назвавшийся Ярославом Кузьминым. Он вызнал о торгах в Фонде имущества Петербурга из официального издания ведомства. Квартира на Октябрьской набережной досталась ему по стартовой стоимости, другими словами по 1500 баксов за квадратный м « приблизительно на четверть дешевле средней стоимости по городку ». Правда, злобные языки говорят, что скидка оправдана - недалеко находится кладбище.

Вариант с продажей квартиры сам по себе не чрезвычайно занимателен. Но по данным знатоков, опрошенных"Ведомостями", доля невозвратов по ипотечным кредитам через год-два может достичь 5 процентов « подходящий европейский показатель сочиняет около 1-го процента ». Напомним, что для потребительского базара кризисный порог сочиняет 10 процентов.

Сообразно прогнозу Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2007 году в Петербурге будет выдано выше 14 тыщ кредитов. Ежели прогноз и числа по невозвратам верны, то банкам стоит приготовляться к соткам случаев неплатежеспособности. Не станет ли продажа квартиры за долги первым звоночком перед ипотечным кризисом ?

Риск и визг
Когда мы разговариваем о ипотеке, мы разговариваем о 20 годах выплат по кредиту в рамках данного плана, другими словами - о 2-ух десятилетиях условной стабильности на базаре недвижимости. В это понятие, окончательно, входит и благоденствие самого заемщика, но его судьба находится, что величается, в страдательном задатке, потому что не он устанавливает цены и верховодила забавы.

Цены на квартиры определяются еще 3-мя видами организаций - производителями стройматериалов, застройщиками и кредитными учреждениями, которые с помощью ссуд подсобляют заемщикам сгладить диспропорцию меж их валютными заработками и ценою жилища на базаре.

Таковая диспропорция существует, и ее масштабы растут из года в год. Так, рост цен на столичное жилище в 2006 году приблизительно в четыре раза превысил рост заработков народонаселения. В то же время застройщики продают на этом базаре квартиры по стоимостям в два-три раза выше себестоимости.

Эту ненормальную ситуацию различные люди изъясняют по-разному. Сами застройщики жалуются журналистам на громадные поборы со стороны чиновников в разрешительных и надзорных инстанциях, а чиновники, а именно, ФАС, дают приглядеться к сиим сверхдоходам налоговикам.

Темпы роста цен таковы, что банкам тоже пришло время задуматься - брав на 20 лет ипотечный кредит, заемщик переплачивает им всего в два-три раза. Ежели темпы сохранятся, то за это время квартиры возрастут в стоимости наиболее чем в 10 разов.

Явление столичного перенагревания базара жилища так приметно, что статья под заглавием"Русский пузырь на базаре недвижимости" возникла даже в британской версии"народной" энциклопедии Wikipedia. А в конце августа издание"Эксперт" констатирует - во 2-ой половине 2005 года темпы роста цен на жилище составили 40 процентов, а к концу года « и тут"Эксперт" оказался прав » - около 90 процентов. Ежели ранее цены росли линейно, то сейчас - экспоненциально.

В сентябре 2006 года газета"Коммерсант" со ссылкой на ИК"Финам" писала, что стоимость столичной квартиры площадью 60 квадратных метров в 9 разов превосходит годовой доход семьи, в какой работают два жена. Этот же коэффициент в Варшаве сочиняет 4,6, в Берлине - 5,7 и даже в драгоценном Лондоне равен 7.

Одним из главнейших причин, определяющих размер спроса на квартиру, является соотношение арендных платежей к стоимости на жилище, выраженное в сроке, нужном для того, чтоб арендные платежи сравнялись со ценою квартиры. Чем длиннее таковой срок, тем выгоднее снимать квартиру, не приобретая. За краткое время этот показатель вырос с 10-11 лет до 20. А столичная семья из 2-ух человек может запастись на квартиру только в течение 10-11 лет.

Считается, что длинно таковой активный рост цен на квартиры длиться не может. В этом утверждении граждане традиционно надеются на собственный здоровый смысл. К раскаянию, время от времени экономика оказывается сильнее здорового смысла. Так, один из самых ужасных пузырей на базаре недвижимости лопнул в Стране восходящего солнца. Цены на жилище достигли там таковых величин, что земля под Императорским замком в Токио стоила больше, чем штат Калифорния. Стоимость квадратного м. в столице страны доходила до полутора миллионов баксов.

Когда разразился кризис, цены на недвижимость падали в течение 13 лет. Но даже когда к 2004 году кабинеты подешевели в сто разов, а жилище - в 10, жители страны восходящего солнца все одинаково берегли мировое лидерство в рейтингах по стоимостям. "Невидимая рука базара" в итоге кризиса убила 20 триллионов"придуманных" риэлторами баксов.

Правительство нам поможет
Не считая варианта надувания пузыря цен на недвижиомсть, ситуация может развиваться и по другому. Федеральные власти и власти субъектов Федерации могут попытаться приостановить рост цен, используя административный ресурс. Такую попытку теснее предприняли московские законодатели, которые давали « к счастью, неудачно » резервировать квартиры в строящихся домах лишь для лиц с столичной пропиской.

Наиболее удачны федеральные программы - теснее издавна речь идет о субсидировании покупки жилища государством, чтоб облегчить жизнь отдельным категориям людей. Все это чрезвычайно превосходно, но плохо влияет на бюджет, который, ежели не учесть нефтяные сверхдоходы, попадающие в Стабфонд, является дефицитным.

Таковым образом, выходит, что ежели рост цен не приостановить не смягчить, переработав, условия ипотеки, то число невозвратов будет расти, как на дрожжах. Не считая того, подорожание затрагивает и нежилые помещения, больно ударяя по розничной торговле и, косвенно, по кошелькам людей.

С иной стороны, государственное вмешательство усилит зависимость от цен на нефть - то, чего же Минфин неудачно пробует недопустить теснее пару лет.

Окончательно, от единичной реализации вкладывательной квартиры за долги до массовых продаж жилища - длинный путь, который, вероятно, займет пару лет. Но ипотечным заемщикам лучше приготовляться к этому теснее сейчас.