Подмосковная земля - один из самых дефицитных продуктов на базаре недвижимости. Природное следствие недостатка - рост цен. Сейчас стоимость в 10 тыщ баксов за сотку никого не удивляет
Еще в прошедшем году почти все риэлтеры предвещали, что 2002-й станет годом земляного базара. Схоже, эти прогнозы сбываются. Спрос на земляные участки в Подмосковье на данный момент колоссальный. На 1-го торговца престижного участка приходится несколько 10-ов покупателей. "Мы можем удовлетворить только 20 человек из тыщи желающих покупать землю", - жалуются риэлтеры. Дисбаланс спроса и предложения необыкновенно заметен на данный момент, так как пик продаж на земляном базаре приходится на период с февраля по май.
Спрос на земляном базаре начал расти полтора года назад. Его главной предпосылкой риэлтеры считают общий экономический рост в стране. "Во 2-ой половине 2000 года рост покупательной возможности народонаселения вызвал увеличение спроса на загородные дома. Но в то время на базаре предлагались в главном коттеджи, возведённые до 1997 года, с существенными изъянами по инженерному обеспечению, строительным и планировочным решениям. Покупателям же были необходимы дома иного уровня, потому появился энтузиазм к вольным земляным участкам под стройку", -. ведает начальник отдела маркетинга компании"Инком" Сергей Елисеев.
Но не совсем только рост платежеспособного спроса был предпосылкой ажиотажа на земляном базаре. Очередной фактор - не так давно в Подмосковье поменялся порядок выделения новейшей земли. До 1999 года выделение новейших больших земляных участков производилось, обычно, районными администрациями. Туда и обращались компании, желающие оформить землеотвод под коттеджную стройку. Плата за землеотвод традиционно оформлялась в виде отчислений на инфраструктуру и облагораживание районов. Следующий выкуп земли в собственность производился по нормативной стоимости, которая еще ниже рыночной « даже сейчас нормативная стоимость за сотку - около 180 баксов ». Землю под личное жилищное стройку « от 6 до 15 соток » могли получить также местные обитатели, обратившись в администрацию районов либо населенных пт, в каких они проживают.
Арендаторы строятся в очередь
Спрос на базаре аренды дач поблизости Москвы в пару раз превосходит предложение. Но активная стройка Подмосковья дозволяет предположить, что в наиблежайшие два-три года предложение на базаре аренды возрастет, а цены упадут
Распределение земляных участков было прерогативой районных администраций. Областная администрация этот процесс контролировать не могла. Не было и единичных верховодил, определяющих, кто и на каких критериях может получить землю. С приходом новейшего губернатора в 1999 году была предпринята попытка централизовать этот процесс и создать прозрачную систему выделения и следующего выкупа участков. Были сделаны Областная межведомственная комиссия, осматривающая заявления на выделение участков, и унитарное предприятие, занимающееся подбором участков. Выделение больших гектарных участков практически перешло в ведение областной администрации.
Способности районных администраций были ограничены: сейчас они занимаются выделением из земель районного повиновения маленьких участков площадью до 1 га, также шести-пятнадцатисоточных участков местным жильцам. По словам профессионалов риэлтерских компаний, переход к новейшей системе вызвал временное сокращение количества земли, поступающей на рынок.
Равновесие недостижимо
На данный момент на земляном базаре наблюдается резкий дисбаланс спроса и предложения. Главная часть платежеспособного спроса « до 90% от общего числа заявок на покупку » сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Покупатели получают участки под коттеджи для неизменного проживания в том случае, ежели они размещены близко от Москвы, имеют превосходный подъезд, благосклонное свита, все коммуникации. Другими словами практически людям необходимы местности, приготовленные под коттеджную стройку. Таковая земля считается ликвидной. Посреди ликвидных участков есть сектор необыкновенно симпатичных. Это земля, расположенная к западу от Москвы в пределах 15-километровой зоны « для Рублево-Успенского шоссе - в пределах 25 км », поблизости леса и водоема, и обязательно с лесными деревьями на участке. По стоимости особо лакомые участки могут различаться от просто ликвидных в два-три раза, но спрос на их даже выше.
Меж тем предложение ликвидной земли на базаре ограничено. Участки в организованных поселках под стройку возникают на базаре усилиями девелоперских компаний - они оформляют землеотвод на участок в несколько гектаров, разрабатывают генеральный план участка, подводят дороги и коммуникации, а позже распродаются землю маленькими участками под стройку. Но, так как выделение больших земляных участков опосля 1999 года происходило достаточно медлительно, предложение таковой земли сильно отстает от спроса.
Что дотрагивается земли в ветхих дачных поселках, пользующейся завышенным спросом у покупателей, то она практически вся застроена и возникает в продаже очень изредка. Участки же в садовых товариществах и дачно-строительных кооперативах не устраивают почти всех покупателей по нескольким причинам: малюсенькая площадь « 6-15 соток, в то время как все больший спрос предъявляется на участки от 20 соток », неоднородность окружения, неимение охраны, неразвитость социальной инфраструктуры, необеспеченность коммуникациями.
Таковым образом, главная активность базара сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД, а великая часть участков предлагается вне данной зоны. Разговаривать о сформированном земляном базаре тоже можнож в пределах 30-километровой зоны. "На удалении наиболее 30 км от Москвы базара земли как такового не существует. Там, окончательно, содержатся сделки купли-продажи участков, но это происходит стихийно: цены не сложились, отсутствуют организаторы базара", -. считает управляющий управления пригородной недвижимости компании"МИЭЛЬ" Савелий Орбант.
Очевидно, граница в 30 км от Москвы довольно условна, и исключения из верховодил есть постоянно. Для земляного базара это необыкновенно правосудно, так как земля - продукт единичный и 2-ух схожих участков просто не существует. К примеру, в стародачных поселках земля ликвидна и при наиболее веской удаленности от Москвы. Так, Абрамцево, расположенное в 60 км от Москвы, очень знаменито и пользуется высочайшим спросом.
Земли не будет
По оценкам риэлтеров, в среднем за заключительные полтора года цены в Подмосковье выросли на 60%. Сейчас цены на так-называемые ликвидные участки начинаются от 1000-1200 баксов за сотку. За эти средства можнож с великим трудом отыскать участок на стихийно застраиваемой местности, в пределах 30 км от МКАД и, окончательно, без намека на лесную растительность. Участки в организованных поселках с лесными деревьями стоят от 2500 баксов за сотку. Так, по Куркинскому и Волоколамскому шоссе участки с лесными деревьями стоят 3,5 тыс. баксов за сотку. В Валентиновке « рядом с грам. Цариц » - 3-4 тыс. баксов за сотку.
Более заметный рост цен в прошедшем году наблюдался по Рублево-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому шоссе. Тут на активно осваиваемых территориях участки росли в стоимости прытче, чем в среднем по базару. Знаменито, что по мере стройки коттеджного поселка вольные участки в нем дорожают и за год могут вырасти в стоимости на 60-70%. Приблизительно таковой была динамика цен на землю в поселке Ново-Рижский.
Резко подорожала за прошедший год земля в стародачных местах - на 100%. Таковым был рост цен в Ромашкове « 5 км по Рублево-Успенскому шоссе » - сейчас сотка земли там стоит 6 тыс. баксов, на Николиной Горе - 7-12 тыс. баксов, в Немчиновке - 4 тыс. баксов. По воззрению риэлтеров, наиболее прыткий рост цен в стародачных местах был связан с активной деятельностью девелоперов-индивидуалов, также маленьких компаний, занимающихся скупкой отдельных симпатичных участков на освоенных территориях и строительством на их особняков на продажу. Таковая деятельность приносит до 100% годовых в валюте.
Покупатели необыкновенно оценивают эксклюзив, другими словами участки с изюминкой « за особо престижное место, выход к водоему, соседство с знаменитым человеком люди готовы выплачивать двойную, а может быть тройную стоимость ». К примеру, участки, прилегающие к берегам водохранилищ, стоят 6-8 тыс. баксов за сотку « сходственные участки на третьей полосы от воды стоят теснее 2,5-3 тыс. баксов за сотку ». А земля в Жуковке и Барвихе подбирается теснее к 20 тыс. баксов за сотку. "В прошедшем году на земляном базаре был удачно преодолен психологический барьер в 10 тыщ баксов за сотку. Сейчас и к наиболее дорогой земле покупатели относятся нормально", - считает Савелий Орбант.
Риэлтеры единогласно отмечают, что вольной ликвидной земли в Подмосковье остается меньше. По воззрению Сергея Елисеева, через два-три года ее практически не остается. Потому запасы для роста цен есть еще. В то же время за заключительный год наметилась тенденция, которая сумеет в недалеком будущем обеспечить отток доли покупателей с земляного базара. Дело в том, что больше девелоперов переходят от распродажи вольных участков на приготовленных территориях к коммерческой стройке коттеджных поселков. При всем этом веская часть застройщиков будет работать как разов в более нужном ценовом секторе - 250-300 тыс. баксов за готовый дом. Ежели часть покупателей перейдет в сектор особняков, спрос на землю стабилизируется, а рост цен остановится.