С каждым годом столичный рынок офисной недвижимости завлекает все большее число иностранных соучастников. Идеальнее всего о этом разговаривают рекламные исследования, исполняемые иностранными компаниями перед тем, как заняться воплощением девелоперских проектов в Москве.

Не считая того, в таковых исследованиях иностранцы прибывают к чрезвычайно занимательным выводам, описывающим столичный рынок недвижимости.

Великолепной иллюстрацией к вышесказанному служит аналитическое исследование столичного базара коммерческой недвижимости, выполненное в 2002 году германской девелоперской компанией Aengevelt.

Кому в Москве жить хорошо

В самом начале отчета немцы указывают: «Столичный регион насчитывает 17 млн. потребителей. Средний месячный доход на семью, сочиняющий тут четыресто баксов, веско превосходит средний доход по стране – 150 долларов». «Правительство Москвы располагает вескими частями в 595 торгашеских и промышленных предприятиях. Это долевое роль оценивается в 200 миллиардов. долларов» « для образца – доходы бюджета городка за год не превосходят 7 миллиардов. баксов ».

Не считая того, по воззрению германской компании, веский доход столичное правительство извлекает из аренды земли. «Правительство Москвы заключило с 1992 года уговоры аренды на наиболее чем 43 тыс. земляных участков. Всего в аренде находится наиболее 35 тыс. га земли, т. е. 33% местности Москвы».

Правда о офисах

По данным германской компании, на конец 2002 года в Москве было записанно наиболее 4 тыс. представительств интернациональных компаний и около 2,5 тыс. общих компаний.

Иностранные компании занимают приблизительно половину наличного фонда офисной недвижимости интернационального эталона « 1,22 млн. кв. мтр общей площади ». Для размещения 50 тыс. собственных служащих им нужно 650 тыс. кв. мтр офисных площадей. Это подходит среднему потреблению офисных площадей из расчета 13 кв. мтр на сотрудника.

Таковым образом, желая внедрение офисных площадей интернационального эталона в Москве наиболее чем вдвое превосходит внедрение помещений русского эталона « т. е. на 1-го русского сотрудника приходится всего пять-шесть кв. мтр », оно сочиняет в итоге сложившейся местной трудовой культуры только наименее половины среднего показателя применения офисных площадей в Западной Европе и США « 25-30 кв. метров ».

Специалисты проекта www. knm. ru убеждены, что безусловно несостоятельно воззрение о том, что иностранные компании избирают в главном громадные по площади кабинеты. Напротив, наиболее чем половине компаний требуются совершенно незначимые даже по русским меркам «рабочие площади» – от 60 до 200 кв. метров.

Администрация проекта www. knm. ru, делая упор на собственный великий опыт по продаже и аренде кабинетов, заявляет, что более знаменитыми год от года стают кабинеты маленького размера. Меж тем, сейчас девелоперы дают в аренду в главном кабинеты по 400-500 кв. метров. Занимательно, что спрогнозировать эту тенденцию год-два назад никто не мог. Соответственно, в новейших офисных помещениях « а их проекты и думали минимум два-три года назад » такие помещения просто не предусматривались. И в данной нише появился недостаток, чего же, пожалуй, не было с 1994-1995 годов.

Развитие ценового разрыва аренды на офисные площади интернационального эталона класса А и В в центре Москвы, в баксах за 1 кв. мтр в год

Как показывает специалисты портала www. knm. ru, в предстоящие годы все большее число компаний станут предпочитать арендовать кабинеты в бизнес-центрах класса В. Основной аргумент в выгоду такового решения: желание компаний сэкономить на представительских расходах.

Рынок растет

Германские рекламщики отмечают, что условно общего размера офисных площадей и их прироста до сих пор не существует надежных статистических данных, невзирая на наличие в распоряжении городского правительства полного электронного кадастра. По результатам собственных оценок, Aengevelt исходит из наличия предпочтительно обветшавших либо подлежащих полной модернизации и санации офисных площадей русского эталона объемом около 7 млн. кв. метров.

Фонду русской офисной недвижимости противоборствует на конец 2002 года предложение офисных площадей интернационального эталона объемом около 1,2 млн. кв. метров. Таковым образом, соотношение меж офисными площадями русского и интернационального эталона сочиняет 6:1.

На ближний и долгосрочный период представляется вероятной в техническом и экономическом плане реконструкция трети всего офисного фонда русского эталона, т. е. около 2,3 млн. кв. метров. Отталкиваясь от имеющихся сейчас капитальных издержек размером 600 баксов на кв. мтр общей площади, общий размер инвестиций составит 1,4 миллиардов. баксов. Подмена имеющегося фонда « 4,7 млн. кв. мтр по 1,1 тыс. баксов за 1 кв. мтр » востребует 5,2 миллиардов. баксов.

Итого инвестиции в модернизацию офисных площадей русского эталона составят 6,6 миллиардов. баксов. По воззрению германской компании, такую сумму как русские, так и иностранные девелоперы, отталкиваясь от теперешних темпов их работы, освоят не ранее, чем через 20 лет.

Пора обустраивать торгашеские помещения

Как считают аналитики компании Aengevelt, на замену медлительному развитию базара площадей для розничной торговли в первой половине 90-х годов, необыкновенно кидающемуся в глаза по сопоставлению с динамикой базара жилплощади и кабинетов, с 1999 года происходит целенаправленное освоение новейших площадей при активном предпринимательском участии городка.

Ежели принять за основание для расчета германские масштабы распределения и обеспечения площадями для розничной торговли, предусматривающие от 1 до 1,2 кв. мтр на душу народонаселения, то через 45-50 лет « конкретно столько медли, считают немцы, нам необходимо «расти» до цивилизации » столичный фонд торговли достигнет 10 млн. кв. метров. Не считая того, для заслуги такового уровня будет нужно 200-210 миллиардов. баксов инвестиций.

Всего в Москве, как расценивают аналитики Aengevelt, насчитывается менее 1 млн. кв. мтр торгашеских площадей. По их воззрению, ставки аренды на торгашеские объекты, расположенные в центре Москвы, сильно завышены « в среднем – 3 тыс. баксов за 1 кв. мтр в год ». По воззрению германской компании, более настоящая плата за «квадрат», отталкиваясь от уровня благосостояния москвичей, налоговых платежей, общего уровня развития бизнеса, не может превосходить 800-1000 баксов. С приходом западных ритейлеров «мыльный спекулятивный пузырь арендных ставок обязан лопнуть, как это ранее вышло с арендными ставками на офисы».

На что нам надеяться

Вот теснее наиболее 10 лет наши ясные разумы бьются над вопросцем: как оборудовать Россию?Оказывается, думают над сиим и иностранцы, а именно, аналитики Aengevelt. По их воззрению, отраслью, которая может «вытащить» российскую экономику из кризиса, является строительная промышленность. Лишь в Москве, как считают немцы, в наиблежайшие 10 лет местный рынок недвижимости может «переварить» 200-220 миллиардов. баксов инвестиций. На данный момент же ежегодные вложения в эту ветвь не превосходят пять-шесть миллиардов. баксов.

Совместно с тем, как отмечают германские аналитики, переход к цивилизованным рыночным отношениям в нашей стране займет более 50-75 лет. Сформулированы ними и основные задачки на этом пути – развитие акционерного права, проектирование инвестиций в народное хозяйство, увеличение минимум в 5 разов ассигнований на научную деятельность, расширение прав рабочих и служащих. Еще одна сверхзадача – веское, в пару раз, увеличение покупательной возможности людей. «По другому кто же будет приобретать новейшие дома и совершать покупки в новейших магазинах», — резюмируют иностранные аналитики.