Бурное развитие сектора ритейла в странах Центральной и Восточной Европы « ЦВЕ » повлекло за собой изменение требований к складским комплексам. Аналитики огромнейших интернациональных исследовательских компаний — Jones Lang LaSalle и DTZ отмечают, что в наиблежайшие лет 5 сектор складской недвижимости в странах ЦВЕ будет развиваться опережающими темпами по отношению к иным секторам базара недвижимости.
Где растут склады
Имеющийся массив складских помещений можнож условно поделить на два вида. К первому относятся оборудованные складские помещения в составе больших офисных комплексов. Обычно, сходственные офисные центры находится в черте городка, часто на местности былых и имеющихся промзон.
Иная разновидность складов — логистические и дистрибьюционные центры. К их постройке предъявляются достаточно твердые требования. Как заявила менеджер по PR компании Ernst & Young « Poland » Мария Бниньска, большие складские комплексы обязаны размещаться на местности, характеризующейся как “зона вторичной экономической важности”. Очередное обязательное требование к большим складским комплексам — превосходная транспортная доступность. Вот почему все почаще такие помещения составляются параллельно трассам строящихся главных региональных транспортных магистралей.
Безкультурное наследие
Развитие сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ подвержено нескольким ключевым тенденциям. Этот сектор начал активно развиваться в странах ЦВЕ сначала 1990-х, когда в страну пришли большие международные сетевые операторы. В ряде всевозможных случаев, приобретая либо арендуя здание для собственных нужд, они были принуждены без помощи других возводить либо оборудовать на местности комплекса современные склады. Была, но, кандидатура — применять “подножный корм” в виде раздельно стоящих спостроек.
Вообщем, сходственные помещения могли рассматриваться только как временный вариант, так как они по почти всем характеристикам не подходили нормативам для складских комплексов, установленным в европейских странах. В числе главных претензий арендаторов фигурировали сравнимо низкие потолки — 6-8 мтр, неимение подъездных путей и способностей для квалифицированной и своевременной уборки помещений. Все это появилось предпосылкой для соединения усилий больших сетевиков, интернациональных и региональных девелоперов. Сектор складских комплексов в странах ЦВЕ стал развиваться опережающими темпами теснее в конце 1990-х гг.
Польша обычно лидирует в группе государств ЦВЕ по оснащенности складскими помещениями. Но даже невзирая на это, польский рынок находится в зачаточном состоянии. На сей день веская доля складских помещений находится поблизости столицы страны — Варшавы, желая строятся современные складские комплексы и в иных больших районных центрах.
Варшава вроде бы обрамлена 3-мя кольцами складских комплексов. 1-ое, самое престижное, находится в центральной доли городка. Тут, обычно, арендуются площади менее 2000 кв. мтр. Продукция со складов отвозится конкретно в магазины городка. Последующее, 2-ое складское кольцо находится в радиусе 15-40 км от центра и включает в себя большие современные складские комплексы Blonie, Ozarow и Piaseczno. В их обычным спросом пользуются площади размером 3000-8000 кв. мтр. Третье, заключительнее кольцо находится в радиусе 50 км от Варшавы, поблизости транспортных магистралей, водящих из Варшавы в большие районные центры — Познань, Лодзь и Катовице. “Единицей измерения” на местности сходственных комплексов является площадь в 10 000 кв. мтр. Конкретно в таковых масштабах оперируют международные и большие национальные компании.
2-ое опосля Варшавы место по ходу выполнения строительных работ складских комплексов занимает иной большой город — Познань. Это разъясняется непрерывно укрепляющимися связями с соседней Германией.
Развивается промышленность складских комплексов и на территориях, прилегающих к строящейся магистрали государственного значения Катовице — Дрезден, которую планируется сдать в использование в 2009 грам. Освоение данной трассы, в свою очередь, дозволит повысить объемы перевозок как правило в именно такие большие городка, как Краков и Вроцлав.
Что дотрагивается общих тенденций, то самыми нужными являются складские помещения площадью 700-2000 кв. мтр на местности офисных комплексов « обычно, в черте городка » и площади размером 10 000 кв. мтр и поболее на местности логистических парковых зон.
Арендные ставки на складские помещения в черте Варшавы сочиняют 4,5-5 евро за 1 кв. мтр. за месяц. За пределами Варшавы современное складское помещение можнож арендовать дешевле — в среднем за 3,25-4,7 евро за 1 кв. мтр за месяц.
Подобная ситуация в секторе складских помещений сложилась и в Венгрии. Как и в Польше, весь их комплекс « общей площадью 2 млн кв. мтр » состоит из 2-ух видов площадей — переоборудованных под складские нужды производственных корпусов и новейших спостроек, построенных по западным эталонам с учетом новейших технологий. Основные складские комплексы сосредоточены на окраинах Будапешта. Примечательно, что в Венгрии доля былых промышленных корпусов, построенных основным образом в 1950-1960-е гг. , сочиняет 80% в общей массе складских площадей страны. Они не совсем только нравственно обветшали, да и физически изношены.
Пионерами в области девелопмента складов, как и в ряде государств ЦВЕ, в Венгрии стали большие торгашеские операторы, к примеру Auchan и Tesco, возводившие складские комплексы для собственных нужд. Спрос на складские помещения по-прежнему диктуют большие международные компании — французские, германские, итальянские и австрийские.
На данный момент развитие складских комплексов в Венгрии происходит основным образом на местности “золотого треугольника” Будапешт — Дьер — Секешфехервар. На местности заключительного разместилось целых три бизнес-парка, в каких достаточно веские площади заведены под складские комплексы. По воззрению старшего аналитика венгерского отделения компании Cushman & Wakefield/Healey & Baker Илоны Харди, которое она высказала проекту www. knm. ru, ценовая ситуация на базаре аренды складских помещений именно в данный момент характеризуется как стабильная. По данным Cushman & Wakefield/Healey & Baker, стоимость аренды складских помещений в Будапеште сочиняет в среднем 9,5-11 евро за 1 кв. мтр за месяц. Но теснее быстро потребность в опережающем развитии сектора складской недвижимости будет реализовываться и далековато за пределами Будапешта. По воззрению Илоны Харди, более многообещающей для развития складских комплексов территорией на наиблежайшие годы представляется юго-запад страны, где пересекаются три главнейшие трассы.
Чехия представляет из себя одно из более мощных звеньев сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ. Совместно с тем, по воззрению отдельных соучастников регионального базара коммерческой недвижимости, ситуация со складами в данной стране до сих пор остается “невнятной”, невзирая на поступательное развитие сектора. Усилия правительства страны, направленные на развитие главных трасс — с севера на юг Чехии, — очевидно не удовлетворяют запросам больших интернациональных торгашеских операторов, которые желали бы работать в критериях наиболее разветвленного транспортного снабжения.
Что дотрагивается столицы Чехии — Праги, самыми знаменитыми направлениями размещения складских помещений являются юг и запад городка. Общественная площадь идущих в ногу со временем складских площадей в столице Чехии сочиняет на данный момент 800 000 кв. мтр. За пределами Праги складские комплексы составляются основным образом недалеко от главных транспортных магистралей и в направлении с запада на восток по маршруту Розвадов — Пльзень — Прага — Брно — Острава.
В целом любой из регионов страны нацелен на конкретные отрасли индустрии. Это описывает развитие складских комплексов в том либо ином регионе. Так, по соседству с аэропортом городка Брно, размещенного на пути в Австрию и Словакию, был построен индустриальный парк, веское место на местности которого отводится складским площадям. Иной большой районный центр — Острава — решил “подтянуть” производителей продукции легкой индустрии, и сейчас тут составляются складские комплексы в согласовании с их нуждами. Более демократично подходят к постройке складов в городке Чешские Будейовицы, где именно в данный момент реализуется целых три промышленных проекта.
За заключительные два года в Чехии возросло количество складских площадей в составе логистических парковых зон. В этот период были сданы в использование логистические парки D1 и Airport, также расширен логистический парк Rudna. По данным компании Colliers International, за прошедший год рынок складских помещений в Чехии вырос фактически на 20%.
Невзирая на то что Словакия пока что не догнала соседнюю Чехию ни по размерам складского строительных работ, ни тем паче по прямым иностранным инвестициям в этот сектор, ее перспективы в области девелопмента идущих в ногу со временем складских комплексов оцениваются как одни из лучших в странах ЦВЕ. Не в заключительную очередь поэтому, что в рамках ЕС ей уготована роль индустриально развитой державы. Современные складские комплексы класса А еще лишь начинают появляться в столице Словакии — Братиславе. В качестве более успешных образцов можнож привести расположенную в восточной доли городка штаб-квартиру компании Coca-Cola, совмещенную со складским комплексом.