На 1-ый взор, снять солидный кабинет для работы и приема гостей в Москве нетрудно. Но это лишь на 1-ый взор. Неувязка же с офисными помещениями в столице достаточно сложная. О том, как бизнес решает ее, мы сейчас и побеседуем.

В тех вариантах, когда речь не следует о специализированных бизнес-центрах, арендные дела нередко держатся на правдивом слове. "Доценты с кандидатами", предлагающие в аренду лаборатории и учебные классы, издавна сообразили ценность недвижимого имущества и стараются не упустить выгоды. Вступая в дела с госпредприятиями и АО, риэлторам приходится распутывать трудные клубки имущественно-правовых отношений и иметь не постоянно приятные контакты с действительными и мнимыми обладателями, совладельцами, кредиторами. . .
Можнож снять кабинет и в жилом доме. Но неувязка с жилыми квартирами содержится в громоздкой процедуре их перевода в нежилой фонд. Меж тем теснее почти все исторические строения в центре городка числятся жилыми и принуждают бизнесменов принимать гостей чуть ли не в семейных тапочках. Но все таки, как считают профессионалы, лишь спец офисные центры могут обеспечить своим клиентам полную прозрачность и однозначность отношений на уровне: оплатил - получил услугу.

ОТ А ДО. . . С

Сейчас в Москве предлагаются к аренде сотки объектов, которые можнож с некими натяжками и без оных относить к"международным" классам А « самые дорогие » и В « чуток дешевле ».
Разница в качестве профилактики меж классами А и В на сей день мала. Атрибуты класса А - не совсем только комнаты для размещения служащих, но также охрана, парковка, высочайшая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Веба, система кондиционирования. В помещениях такового класса обязана быть вся инфраструктура, нужная для жизнедеятельности делового жителя нашей планеты: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут воспользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры. . .
Традиционно таковой офисный центр легче строить"с нуля", чем переоборудовать под него оставшиеся от"дорыночного" периода административные строения. Потому такие объекты сдаются в аренду или продаются под чистовую отделку и со вольной планировкой. Ежели же предусмотрена отделка, то она подразумевает издержки порядка 300-400 баксов на квадратный м. Это кабинеты класса А.
Кабинеты, которые условно относят к классу В, недалеки по своим чертам к кабинетам класса А. Это могут быть строения, прошедшие высококачественный ремонт и реконструкцию. В их и отделка быть может попроще « 200-250 баксов за"квадрат" », нередко отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с"фирменной" кухней уступают место классическим, но полностью солидным буфетам и столовым. Но самый значимый недочет большинства таковых спостроек - недостаток парковочных мест.
Но все таки больше всего в Москве на сей день кабинетов класса С. В необъятную их категорию попадают те самые НИИ и КБ « главные собственники которых потеснились и решили поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду избытков площадей », гостиницы туристического класса, административные строения компаний. Основное отличие офисных спостроек классов А и В в том, что в их обязательно находится"сильная рука" правящего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единичной концепции и"фирменного стиля", повышая за счет их рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит свободная стихия вольного базара: тут одни арендаторы работают, иные - могут давать им широкий диапазон услуг: от торговли турецким бельем около проходной до общепита.

КЛАСС - ВЕЛИЧИНА ПОСТОЯННАЯ

По правде, разговаривая о прижившемся в столичной риэлторской среде дроблении на классы А, В и С, мы обязаны принять во внимание, что оно все-же различается от западного. Например, разница в обслуживании меж"первым" и"третьим" классами в европейской практике не настолько видна. "Классность" объекта недвижимости определяется сообразно риэлторской пословице:"Место, место и еще разов место". Потому класс А обязан различаться от"демократичного" С не пропускной способностью телефонных линий, не качеством рыбы в буфете, а сначала - местоположением. Ежели"первый" класс обязан размещаться обязательно в пределах Садового кольца и желанно с видом на Кремль, то для"третьего" сойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый воспитанный персонал и роскошная отделка не сделают его"первым".
Но, по наблюдениям риэлторов, почти все хозяева бизнес-центров устремляются позиционировать свои строения как класс А и выставляют подходящие"ценники": никто не желает попадать в категорию С.

CТАВКИ СДЕЛАНЫ !

Кабинетов класса"Сделай сам" « когда арендатору давали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт » в столице фактически не осталось.
Ныне большая часть возможных арендодателей сообразили, что избытки площадей, подходящих для офисных нужд, можнож привести в порядок и сдавать по полностью рыночным ставкам. В итоге цены предложения значительно выросли, и, как считают риэлторы, на данный момент мы возвратились к арендным ставкам, которые были до августа 98-го. В среднем арендная ставка доброкачественного помещения в кабинете класса А - 500-800 у. е. за квадратный м в год « окончательно, речь не следует о зданиях с какими-либо необыкновенными чертами, к примеру, неповторимым видом из окон - тут верхние пределы исчисляются теснее четырехзначными цифрами ».
По воззрению риэлторов, спрос в"верхнем" секторе базара аренды кабинетов предположительно подходит предложению. Наиболее того, такие кабинеты сродни гостиницам, где заполненность в среднем на 70% - обычный показатель.
Арендные ставки по кабинетам класса В на сей день сочиняют 300-600 баксов за квадратный м в год. Но в этом секторе ситуация теснее наиболее напряженная: кабинетов сходственного класса на базаре представлено еще меньше, и тут теснее спрос доминирует над предложением. В демократичном"С-классе" стоимость аренды колеблется от 200 до 350 баксов за"квадрат". И здесь-то как разов и находится недостаток - хронический и острый сразу.

МАЛЫЕ МЕТРАЖИ - БОЛЬШОЙ ДЕФИЦИТ

Завышенные арендные ставки имеют свои резоны. Во-1-х, прошедший год, включая даже период отпусков, был на уникальность активным исходя из убеждений спроса. Во-2-х, сейчас имется явный недостаток кабинетов хоть какого класса, но маленького метража. Великие метражи « от 500 квадратных метров » готовы приобрести либо арендовать лишь большие компании. Но отыскать помещение в 100-150 квадратных метров, даже в классе А - истинная неувязка. Таково воззрение профессионалов.
Самый знаменитый и дефицитный метраж кабинета - от 20 до 80"квадратов". По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится от 40 до 50 % заявок. И ежели агентство получает информацию о таком кабинете, то через день, ежели с документами все в порядке, помещение теснее обретает арендатора. При этом, как поведал один из профессионалов, почти всегда бизнесменов не стращает даже абсолютно"убитое" состояние помещения.

БИЗНЕС ИДЕТ НА ОКРАИНЫ

Еще два-три года назад подавляющее большая часть риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения"чтобы обязательно в пределах Садового кольца". Меж тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, также высочайшие арендные ставки в центральной доли городка, неимение парковок и др"транспортные трудности" создали условия для развития новейших деловых районов. "Мы прогнозируем, что расширение границ бизнеса будет проходить и далее: в центре малюсенько способностей для расширения", - считает председатель комитета МАГР по коммерческой недвижимости Миша Ерофеев.
Кстати, в заключительнее время приметно возрос спрос на кабинеты в пределах Третьего транспортного кольца. В главном он растет за счет разрастающихся компаний, желающих перебраться с окраин. Привлекательности Третьего транспортного кольца содействуют превосходные транспортные развязки.

ОФИС ДЛЯ СРЕДНЕГО КЛАССА

Применимым дешевым офисным фондом до недавнего медли числился городской, но дешевых квадратных метров городского фонда не прибавляется, а те, что были, в быстром медли будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть особая программа, разработанная Департаментом помощи и развития малого бизнеса, сообразно которой до конца 2010 года планируется выстроить 6 млн. квадратных метров"доступных нежилых помещений". Но пока что у риэлторов возникает больше вопросцев условно внедрения в жизнь данной программы.
По словам Миши Ерофеева, чрезвычайно главно спланировать, какие конкретно обязаны быть эти центры, чтоб они вправду воспользовались спросом. Он считает, что проекты обязаны быть рассчитаны таковым образом, чтоб арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, очень сочиняла 250 баксов за квадратный м в год. Главно при всем этом еще то, чтоб сразу у малого компании была возможность выкупа этого помещения.
Меж тем кажется странноватым, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в стройку бизнес-центров класса С до сих пор не завлекает инвесторов. Ведь, по воззрению большинства знатоков, инвестиции в данный сектор способны приносить прибыль никак не меньше, чем стройку жилища.
И заключительнее. Почти все специалисты предвещают быстрое перенасыщение базара новейшего жилищного строительных работ. Что дотрагивается кабинетов, то в этом секторе перенасыщение в принципе невероятно. Во-1-х, из-за громадного неудовлетворенного спроса. А во-2-х, из-за мобильности самого офисного базара. Кабинеты, обычно, сдают в аренду. И ежели объект"не пошел" по 600 баксов за квадратный м в год, то ставку можнож понизить и до 500. Доход все одинаково будет, желая затраченные средства возвратятся не через 5, а через 6, например, лет.
Но, как считает аккредитованный при МАГРе аналитик базара недвижимости Олег Репченко, арендные ставки, необыкновенно на торгашеские площади в новейших великих торгашеских центрах вправду бездоказательно высоки. Достаточно нередко арендаторы спустя какоето время отрицаются от площадей, поэтому как, невзирая на престижность месторасположения кабинета, их бизнес не окупается. Вероятно, это соединено с тем, что большая часть москвичей не воспринимают современные великие торгашеские центры как магазины, а быстрее как развлекательные центры, и заходят туда не за покупками, как на экскурсию.