Вкладывать средства в недвижимость можнож не совсем только в расчете на то, что она подорожает. Доход, при этом постоянный, может принести сдача квартиры либо коттеджа в аренду. По словам риэлторов, покупка квартиры для следующей сдачи в аренду становится все наиболее знаменитой, ведь в заключительнее время эта операция приносит 20 - 30% годовых.
Чтоб сдавать в аренду вольную площадь, надобно, как минимум, ее иметь. Неувязка снимается, ежели излишняя квартира в Москве либо вольный дом в области теснее есть. В ином случае их придется поначалу покупать и лишь позже сдать. Тогда денежный порог вхождения в роль рантье составит $100 000 - $1 млн.
Живо и дешево.
Начинающему инвестору, который располагает вольной суммой в $100 000 - 200 000, риэлторы рекомендуют пробовать менее опасный вариант - приобрести типовую 1 - 2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, близко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, потому что их можнож сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что непременно для элитного жилища.
Малой суммы в $100 000 по теперешним стоимостям довольно для приобретения двухкомнатной квартиры в спальном районе с хороший репутацией « Измайлово, Преображенское, Марьино » либо 2-ух чрезвычайно застенчивых однушек в самых далеких уголках городка. Это теснее является инвестицией в недвижимость - при этом, по воззрению знатоков, хороший - и дозволяет рассчитывать на быстрое получение постоянного заработка.
Приобретать жилище для следующей сдачи в аренду имеет смысл лишь на вторичном базаре, потому что в новостройку придется вложить великие средства на ремонт и обстановку, до того как она начнет приносить доход. А на вторичном базаре много квартир, которые за месяц-другой можнож с минимальными затратами привести в превосходное состояние и сдать. Они больше всего подходят для таковой операции.
60 - 70% жилища на вторичном базаре приобретается для следующей сдачи в аренду, таковых сделок становится больше, считает начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании"Пересвет-Инвест" Андрей Блажко. По его воззрению, почти все из этих квартир вначале приобретались не с целью извлечения заработка от аренды, а в связи с начавшимся в 2000 грам. ростом цен на недвижимость. Удорожание квартир веско превышало проценты по банковским депозитам, и почти все люди, задумывавшиеся о вложении вольных средств, направили свои взоры на рынок недвижимости. А сдача купленной в качестве инвестиции квартиры в аренду увеличивает доход от роста ее цены.
Ставки аренды однокомнатных квартир в Москве, по данным"Миэль-Недвижимости", сначала мая сочиняли $300 - 600 за месяц « сантим. . схему » , при этом спрос на аренду жилища в пределах $450 за месяц, по данным аналитиков компании, приметно превосходит предложение. Таковым образом, годовой доход инвестора может составить $3600 - 7200 до уплаты налога. Но для чрезвычайно застенчивой квартиры сумма будет поближе к нижней границе. Так что возвращать вложенные в квартиру $50 000 при малой ставке аренды удастся не ранее чем за 10 лет. Но таковой метод вложения средств в недвижимость не подразумевает прыткую отдачу - он рассчитан на сохранение главной суммы « квартира-то остается у вас в принадлежности » и получение постоянных дивидендов.
Имея одну либо две квартиры под аренду, их обладатель может сам править ними: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, временами, желая бы разов в три года, делать косметический ремонт жилища. Ежели квартир больше, есть смысл поручить управление ними агентству недвижимости. На данный момент они дают услугу доверительного управления квартирами за 10 - 25% от ставки аренды « сантим. . врезку ».
Недешево и серьезно.
Располагая большей суммой, $500 000 - $1 млн, можнож прирастить доходы от аренды обретенного жилища в пару раз, потому что ставки аренды высококачественного и успешно размещенного « элитного » жилища сочиняют в Москве от $1000 за месяц, но могут доходить и до $10 000.
Профессионалы риэлторского агентства Blackwood расценивают"входной билет" на рынок элитной недвижимости в $500 000, а доходность от ее сдачи в аренду - в 20 - 30% годовых в валюте.
Риэлторы считают современным прибыльным жильем квартиры площадью от 80 кв. мтр вольной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такового объекта обходится минимум в $2500. Некие арендодатели, устремляясь поднять планку еще выше, расходуют на подготовку квартиры « ремонт, интерьер, мебель » еще до 50% от стоимости квартиры. Управляющий отдела аренды жилых помещений Blackwood Марина Маркарова ведает про"квартирных магнатов, которые сдают по 5 - 10 элитных квартир, а на вырученные средства живут за границей - во Франции, Швейцарии". По наблюдениям соучастников базара, около 40% элитных квартир покупается"под аренду", при этом некие из оставшихся 60% покупателей тоже не исключают, что в дальнейшем их приобретение готов стать действенным денежным прибором.
Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном базаре с следующей сдачей в аренду, по оценкам профессионалов Blackwood, обычно, не превосходит 10 лет, а годовая доходность таковых вложений сочиняет приблизительно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.
Самое основное - выбрать по-настоящему элитную, но не просто чрезвычайно превосходную квартиру, предостерегают риэлторы. При всем этом учитывается положение дома « в центре Москвы либо в конкретной близости от Садового кольца » , уровень комфортности жилища. Дом обязан быть с превосходной"начинкой": обязательны охрана, подземный паркинг, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды таковой квартиры доходит до $10 000 - 15 000 за месяц. В расходную часть операций арендодателям нужно будет отнести издержки на страхование квартиры - « 0,5 - 2% от стоимости жилища » и ремонт, который для таковых квартир обойдется более $200 за 1 кв. мтр.
Продается квартира с арендатором.
Дешевые типовые квартиры « в пятиэтажках, на окраинах городка » , обычно, сдают сами собственники. Они обретают клиентов через знакомых, либо через объявления в специализированных изданиях, либо"на столбах". А вот дорогие квартиры с превосходным ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. Все-же элитные квартиры - штучный продукт, и отыскать арендатора либо покупателя на нее непросто. Риэлторы же могут не совсем только вполне либо отчасти править помещением в период аренды, да и застраховать его и находящееся в нем имущество, будут консультировать арендодателя по всем вопросцам, возникающим в процессе аренды, организуют любые доп работы и сервисы. При всем этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, чинит ее за собственный счет, а основное - заинтересовано сдать квартиру по наибольшей стоимости, ведь от нее зависит размер комиссионных.
Время от времени риэлтор может предложить покупать квартиру теснее с готовыми арендаторами. К примеру, компания Soho Realty продала 38 таковых квартир с концепцией прибыльного бизнеса в доме на Новеньком Арбате « сантим. . фото » : все они были укомплектованы кухонной мебелью, превосходной бытовой техникой и предлагались на продажу с арендаторами, с уговорами аренды, заключенными на год с вероятной пролонгацией. Все проданные квартиры этого дома сдавались в течение 1-го года, после этого были проданы, при этом 60% покупателей получали их конкретно с целью прибыльного бизнеса.
Средства - в дом.
Покупка либо стройку пригородного дома и его следующая сдача в аренду - затея куда наиболее спорная по эффективности инвестиций, чем операции с городской квартирой, предостерегают риэлторы. Такие операции довольно редки, потому что пригородная недвижимость приобретается в главном для себя, разговаривает начальник отдела аренды"Пересвет-Инвеста" Юрий Гладких. Но рост цен аренды пригородной недвижимости и самих домов все таки предоставляет приватным инвесторам возможность заработать. Почти все закончили осматривать загородные коттеджи как место временного проживания либо как"второй дом". С развитием транспортных коммуникаций и инфраструктуры на популярных направлениях, таковых как рублево-успенское, новорижское и калужское, число желающих переехать за город для неизменного проживания неприклонно растет. При всем этом не многие желают строить свой дом, почти все предпочитают арендовать его.
Профессионалы"Кирсанова-Риэлти" расценивают доходность сдачи в аренду пригородных домов в 20% годовых. Большая часть знатоков по базару пригородного жилища считают, что в наиблежайшие годы прыткий рост цен на загородную недвижимость и стабильный спрос на аренду домов сохранит доходность этих инвестиций. Вообщем, и заметного роста они не ждут - очень много новейших проектов затеяли девелоперы, в том числе много поселков застраиваются умышленно под сдачу в аренду.
Спрос на аренду домов вырастает летом. Но экономить и получать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не рекомендуют, потому что при стоимости такового дома до $50 000 сдавать его можнож будет лишь 3 - 5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превзойдет $3000 - 4000, а риск утраты либо повреждения недвижимости из-за пожара либо вандализма в"свободное время" очень высок.
Чтоб приобрести подходящее для круглогодичного проживания пригородное жилище, придется инвестировать более $100 000 - 150 000. На эту сумму можнож выбрать хороший коттедж, пригодный для неизменного проживания, в пределах 30 - 50 км от МКАД. В доме непременно обязан быть телефон, водопровод и канализация, гараж. Тогда стоимость аренды составит $1000 - 5000 в зависимости от свойства и местоположения дома.
На наиболее популярных направлениях малая сумма вырастает. По оценке компании"Терра эстейт", для покупки высококачественного и инвестиционно симпатичного дома на Новорижском шоссе требуется теснее минимум $600 000 - 700 000, на Рублево-Успенском шоссе - $1,1 - 1,2 млн.
Профессионалы"Кирсанова-Риэлти" считают более пригодными зонами расположения дома для выгодной сдачи в аренду Серебряный бор, Рублевское, Калужское и Киевское шоссе, новорижское направление. Ставки аренды там начинаются от $1000 за месяц, но могут доходить и до $10 000. Арендаторы обожают древесные дома, возведённые по технологии Хонка, Лендал; стабильно знамениты стародачные кооперативы.
Как и в случае с элитными квартирами, на пригородном базаре также лучше поручить поиск арендаторов, урегулирование отношений с ими и управление недвижимостью риэлтору. Традиционно их гонорар за год подходит размеру месячной арендной платы.
Чтоб дремать безмятежно.
С платежей за сданную в аренду недвижимость придется оплатить налог на доходы физлиц по ставке 13%. Ежели вы заключили уговор аренды с риэлтором, он, обычно, оплачивая собственнику имущества арендную плату, сам сходу взыскивает и налог. В таком случае даже не будет нужно декларировать доход.
Ежели же вы решили действовать сами, то придется подавать декларацию о заработках в местную налоговую инспекцию. Начальник департамента налогообложения физлиц МНС Валентина Акимова предостерегает, что налоговые органы контролируют сдачу жилища в аренду приватным личикам через органы внутренних дел, ежели съемщики регистрируются по месту проживания. "Мы выявляем жителей нашей планеты, сдающих квартиры, и по газетам, к примеру"Из рук в руки", и приглашаем их в инспекции для выяснения факта аренды", - предостерегает она.
В НАДЕЖНЫЕ РУКИ: Заключая уговор о доверительном управлении квартирой, обладатель жилища передает агентству недвижимости возможности по сдаче ее внаем. После чего агентство представляет интересы собственника жилища и регулирует денежные вопросцы с арендатором.
Традиционно уговор содержится на год с возможностью пролонгации. В протяжении срока его деяния агентство обязуется выбирать клиентов, вовремя оплачивать арендную плату, смотреть за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. Агентство проверяет и при необходимости оплачивает счета за коммунальные сервисы и междугородные переговоры, также по специальной договоренности, которую можнож внести в уговор, оказывает сервисы по уборке квартиры, вызову технических служб и т. д. и при необходимости чинит квартиру. Квартиру лучше оценить и внести в уговор с агентством пункт о материальной ответственности агентства за вред, причиненный имуществу и отделке квартиры арендатором.
Ставка аренды согласовывается опосля осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой сочиняет в среднем 10 - 20% от ежемесячной ставки аренды.
Для заключения уговора будет нужно предъявить агентству паспорт и документы о праве принадлежности на квартиру. Дополнительно могут потребоваться справки о состоянии финансово-лицевого счета, о неимении задолженностей и о прописанных в квартире.