В этом году Федеральная налоговая служба « ФНС » вплотную займется гражданами, которые сдают квартиры в аренду. Ну не предоставляют их доходы налоговикам `спать спокойно`. А почему тех, кто уклоняется от уплаты подоходного налога, будут вычислять и завлекать к уголовной ответственности. Вообщем, вынудить людей добровольно выплачивать налог со сдачи квартир налоговая служба навряд ли сумеет. Рынок аренды жилища обязан сам выйти на тот уровень отношений, когда сдавать квартиры `по-серому` будет безвыгодно.
Незаключенный уговор.
Неполное либо неверное указание предмета недвижимости в уговоре о его купле-продаже либо аренде сначала вызывает трудности, связанные с гос регистрацией соглашения либо, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Не считая того, халатно проработав текст документа, вы рискуете заложить под собственный бизнес мину медленного действия. Дело в том, что уговор, в каком отсутствуют значительные условия « в согласовании со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете уговора; условия, названные в законе либо других правовых актах существенными либо необходимыми для уговоров данного вида, также все те условия, условно которых по заявлению одной из сторон обязано быть достигнуто соглашение », к примеру неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это означает, что сделка просто не свершилась, и правовые последствия могут оказаться очень удручающими.
Самая рядовая ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места собственного нахождения адресок арендованного кабинета. Ежели выяснится, что уговор аренды не заключен, и арендодатель востребует выселения, то, во-1-х, придется в экстренном порядке отыскивать новое помещение и организовывать переезд, во-2-х, оповещать о смене собственного адреса и телефонов контрагентов и, ежели вероятно, клиентов. Не считая того, непременно идет уведомить о изменении адреса налоговую инспекцию « чем руководители компаний нередко брезгают, не подозревая, что нарушают закон ». Для этого как минимум нужно:
- оформить и смонтировать документы;
- оплатить госпошлину;
- отвезти бумаги в налоговую инспекцию;
- через некое время получить в налоговой инспекции свидетельство о внесении конфигураций в ЕГРЮЛитр. ;
- зарегистрировать новейший уговор аренды, ежели, окончательно, он заключен на год и поболее.
Сходственные ситуации вообщем досадны, но для представителей малого и среднего бизнеса — в необыкновенности. С одной стороны, при таковых переездах организации и предприниматели утрачивают часть собственной неизменной клиентуры. С иной стороны, ежели не удастся отыскать помещение в том же районе, работодатель скоро опосля переезда рискует недосчитаться и неких служащих. Им просто станет далековато либо неловко добираться до новейшего места работы.
Ежели бизнесмен либо организация исполняют деятельность, подлежащую лицензированию, либо занимаемые ними помещения обязаны подходить твердым требованиям закона « к примеру, банковская деятельность, оказание мед услуг народонаселению и прочие. », то халатно составленный уговор аренды может привести кроме всего остального к большим временным и денежным утратам. На переоформление документов, поиск и переустройство помещений, установка оборудования, демонстрацию представителям разных контролирующих организаций готовности объекта к работе и пр деяния, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы серьезно стукнут по бюджету компании.
Участвующим в сделке добросовестным бизнесменам и организациям, беспокоящимся о собственной деловой репутации, неимение в тексте соглашения доскональных данных о объекте недвижимости помешает лишь при госрегистрации уговора либо сделки.
Ликвидировать этот недочет достаточно просто: стороны или подписывают уговор в новейшей редакции, или принимают доп соглашение, оформляемое в виде прибавления к уговору, в каком уточняют, в отношении какого конкретно имущества заключена сделка. Обычно, доп издержки не требуются, желая потерянное время можнож было бы применять наиболее отлично.
Часто один из соучастников утрачивает энтузиазм к соглашению. Такое происходит и спустя несколько дней опосля подписания уговора, и через пару лет. Нынешние бизнесмены все почаще стараются отыскать легальные методы ухода с меньшими утратами от необходимости исполнять условия уговора. К примеру, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, который спустя рукава исполняет свои обязательства « удерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и прочие. ». Ежели же пункты уговора и требования закона он исполняет щепетильно и оснований для расторжения сделки нет, бесчестные предприниматели « окончательно, по совету собственных консультантов » пробуют доказать, что значительные условия сделки не согласованы, а означает, уговор не заключен.
Обоюдоострый уговор.
Практика указывает, что конкретно арендные соглашения, обычно, содержат неточные и неполные данные о объекте недвижимости, необыкновенно ежели идет речь о аренде доли спостроек и сооружений. О том, что уговор не законен, в хоть какой момент может заявить или арендатор, или арендодатель.
Кстати, выслеживается феноминальная на 1-ый взор тенденция: почаще всего о том, что соглашение не заключено, один из соучастников заявляет через несколько месяцев либо даже лет опосля подписания документа. Бесхитростно было бы считать, что он вдруг перечитал уговор и абсолютно внезапно нашел, что тот недействителен.
`Мины замедленного действия`, другими словами положения уговора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть либо заявить, что он не был заключен, часто умышленно закладывают еще на шаге составления текста. Сейчас таковая практика становится все наиболее знаменитой: за консультацией к юристам обращаются даже маленькие предприниматели и организации. Они ставят перед профессионалом единственную задачку: приготовить текст 1-го либо нескольких типовых уговоров и включить в их ловушки для контрагента. Природно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтоб неспециалист не сумел додуматься о подлинном смысле той либо другой статьи либо пт соглашения. Чрезвычайно нередко с сходственными заказами обращаются организации и предприниматели, имеющиеся за счет аренды либо субаренды.
Вообщем, еще почаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в уговорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый спец. Это происходит, ежели предприниматели сочиняют документы сами « обычно, за базу они принимают и перерабатывают понравившийся граням так-называемый типовой уговор ».
Традиционно заявления о том, что уговор недействителен, возникают опосля происхождения маленьких либо больших несогласий меж контрагентами. К примеру, какой-то из них считает, что нужно значительно поменять условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою повинность по проведению капитального либо текущего ремонта и прочее. А посещает еще проще: арендодатель обретает новейшего юзера, готового выплачивать за помещение больше, либо собственник желает избавиться от арендаторов, чтоб реализовать недвижимость без обременений. « Уговор аренды помещения либо его доли является бременем прав арендодателя подходящего помещения. При смене владельца уговор аренды бережёт свою силу, а место бывшего арендодателя занимает его наместник, новейший собственник ». Ежели контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и оплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таковых выплат удастся недопустить.
В сходственных вариантах предприниматели и организации, заблаговременно просчитав будущую выгоду и вероятные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании собственных арендных согласований незаключенными. Но фуррор не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, нередко им отвергают.
Чрезвычайно главно, в которой момент соучастник сделки поставил вопросец о неточном определении предмета уговора аренды. Ежели стороны долгое время выполняли соглашение и меж ими не было несогласий по предмету уговора, считают, что объект уговора согласован довольно точно и в полном объеме.
Трудности регистрации.
К раскаянию, не многие предприниматели и руководители организаций желают взваливать на себя доп заботы, связанные с регистрацией собственных арендных согласований. А поэтому они стараются заключать уговоры на срок менее 1-го года, подписывая потом новейшие соглашения либо продлевая бывшие. По таковым уговорам некие юзеры арендуют недвижимость годами.
Оформление короткосрочных арендных согласований оправдано лишь тогда, когда совпадает с интересами бизнеса, его задачками и целями. В других вариантах, необыкновенно ежели арендатор и арендодатель пролонгируют и перезаключают короткосрочные соглашения на объект годами, это может направить на себя внимание контролирующих органов.
Не надо опасаться заключать уговоры на лучший исходя из убеждений бизнеса срок в три, 5, 10 лет лишь из опасений получить отказ в регистрации. В конце концов, хоть какой отказ в регистрации, ежели, окончательно, он обоснован, можнож осматривать как сигнал о возможной опасности собственному благоденствию и повод для того, чтоб привести документы и дела в надлежащее состояние.
Ежели уговор подлежит гос регистрации, то профессионалы советуют отражать в нем сведения о объекте аренды так, как это изготовлено в свидетельстве о принадлежности. Но время от времени пользоваться их советом просто невероятно.
Чтоб понизить возможность отказа, в уговоре необходимо не совсем только указать доскональные свойства объекта, да и выделить цветом границы помещения на плане БТИ, оформив документ в виде прибавления к уговору аренды. Ежели тогда и не удастся его зарегистрировать, идет обратиться в трибунал с иском о признании отказа в регистрации преступным.
Много проблем при официальном оформлении отношений меж арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка доп этажей, преступное переоборудование отдельных помещений. Ежели эти конфигурации не будут официально зафиксированы, не удастся зарегистрировать и уговор аренды таковых спостроек и помещений. Напомним, что без госрегистрации документ считают незаключенным.
Во избежание заморочек с регистрацией предприниматели идут на хитрость: пока о несанкционированных конфигурациях безызвестно уполномоченным органам, пока перестройка не отмечена на планах красноватыми чертами, в уговорах аренды указывают ветхие сведения. Но суды постоянно считают такие уговоры незаключенными, потому что в их отображены недостоверные сведения о объектах аренды.
Часто опосля преступной перепланировки либо переоборудования помещений собственник начинает принимать конструктивные меры к тому, чтоб их узаконить. Осмотрим ситуацию, когда уговор аренды подписывают до завершения данной процедуры. В соглашении с юзером указывают действительные данные о имуществе. Соучастники сделки часто великолепно понимают, что зарегистрировать их уговор невероятно из-за расхождения в сведениях о предмете аренды, но планируют сделать это, как собственник получит новейшие документы на недвижимость. Вот здесь-то и начинаются трудности: сравнив даты на документах, сотрудники ФРС живо устанавливают, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания уговора отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Ежели стороны решают обжаловать таковой отказ органа ФРС, трибунал направляет их внимание на то, что уговор аренды вообщем не был заключен, и им нужно подписать новое соглашение.
Купля-продажа недвижимости.
В отличие от сделок с арендой к проработке уговоров купли-продажи недвижимости бизнесмены подходят куда наиболее трепетно и еще почаще завлекают к работе над документами профессионалов. Явно, здесь главную роль играет стоимость вопросца. А поэтому сведения о имуществе указывают в соглашениях купли-продажи наиболее детально, ежели в уговорах аренды. Меж тем оплошности все одинаково происходят. К примеру, из-за того, что на момент подписания соглашения торговец не успел оформить право принадлежности на недвижимость.
Как и в случае с арендой, громадные трудности появляются у сторон при регистрации перехода прав на недвижимость, которая подверглась несанкционированной перепланировке, переоборудованию. Те же трудности ожидают соучастников сделки, ежели к ее объекту — зданию была изготовлена пристройка либо, напротив, часть строения снесена.
Нужно держать в голове, что покупателю на всех шагах дизайна будет нужно активное содействие торговца. Даже ежели таковая помощь была гарантирована на словах, надобно позаботиться о документальном закреплении его обязанностей. Но не многие былые обладатели готовы к такому долгому сотрудничеству, а большая часть и совсем не пламенеет желанием выполнять свои обещания и отвечать перед контрагентом в случае неудачи. Потому в документах идет указать, как будут распределены расходы по легитимизации проблемной недвижимости, от этого зависит ее стоимость. Не нужно торопиться с перечислением средств!Ежели зарегистрировать свои права покупателю не удастся, торговец навряд ли поторопится возвращать его средства.
Желанно привлечь к проработке критерий уговора и оформлению недвижимости высококвалифицированных консультантов. Невзирая на то что их сервисы достаточно дороги, издержки нельзя считать бесполезными.
Вообщем, даже чрезвычайно грамотные консультанты, имеющие выходы на подходящих чиновников, могут оказаться малосильны. Потому, совершая опасную сделку, заблаговременно стоит предугадать возможность неудачи и позаботиться о преодолении проблем с меньшими утратами.
В случае разделения, слияния либо выделения объекта недвижимого имущества сведения о опять интеллигентных объектах вносят в новейшие разделы ЕГРП и раскрывают новейшие дела правоустанавливающих документов с новенькими кадастровыми номерами. Это прописано в п. 9 ст. 12 Закона `О гос регистрации перехода права принадлежности на недвижимое имущество и сделок с ним`.